Modèles et conseils pour rédiger une promesse unilatérale d’achat
La promesse unilatérale d’achat (PUA) est un avant-contrat spécifique qui permet à un acquéreur de formaliser seul son intention d’acheter un bien immobilier, dans l’attente d’une décision du vendeur. Sa maîtrise est indispensable pour traiter certains dossiers complexes, notamment en présence de majeurs protégés.
Cet article présente les vérifications indispensables à effectuer par le notaire, les clauses à insérer et les précautions à respecter, avec à l’appui un modèle de promesse unilatérale d’achat adapté à la pratique notariale.
Qu’est-ce qu’une promesse unilatérale d’achat ? Définition
La promesse unilatérale d’achat est un avant-contrat par lequel une personne appelée « promettant » s’engage à acquérir un bien immobilier à des conditions déterminées à l’avance. Le vendeur, appelé quant à lui« bénéficiaire », conserve la liberté d’accepter ou non cette offre pendant un délai convenu.
Cet engagement unilatéral est encadré par l’article 1124 du Code civil qui prévoit qu’une promesse unilatérale ne peut être révoquée pendant le délai d’option. La levée de l’option par le bénéficiaire emporte alors formation du contrat définitif de vente, dès lors qu’elle intervient dans les conditions et délais prévus par la promesse.
L’intervention d’un notaire n’est pas juridiquement obligatoire pour rédiger une promesse unilatérale d’achat, celle-ci pouvant être conclue sous seing privé. Toutefois, le recours à l’acte authentique est fortement recommandé afin de garantir la sécurité juridique de l’engagementet la régularité de l’ensemble des vérifications préalables.
Dans quels cas utiliser une promesse unilatérale d’achat ?
La promesse unilatérale d’achat est utilisée notamment dans des situations où l’acquéreur souhaite « réserver » un bien, sans que le vendeur s’engage formellement à vendre. Elle présente un intérêt particulier lorsque le promettant est certain de vouloir acquérir le bien mais que le vendeur hésite encore ou souhaite avoir le choix jusqu’à une date donnée.
En pratique notariale, la promesse unilatérale d’achat est particulièrement utile lorsque le propriétaire du bien est soumis à un régime de protection (tutelle, curatelle, procédure collective, etc.). Dans ce cas, la nécessité d’obtenir une autorisation judiciaire ne constitue pas une condition suspensive de validité du contrat, mais une formalité indispensable à la régularisation ultérieure de la vente.
Bon à savoir :
Conformément à l’article 1589-1 du Code civil, toute promesse unilatérale d’achat devient nulle si elle prévoit un versement, quelle qu’en soit la forme, avant l’acceptation du vendeur.
Aucun dépôt de garantie ne peut donc être prévu dans une promesse unilatérale d’achat. Si une clause contraire est insérée, l’ensemble de la promesse est frappé de nullité.
Pourquoi cette interdiction ?
L’objectif du législateur est double :
- Protéger le vendeur, qui n’est pas encore engagé juridiquement ;
- Éviter toute pression financière indue sur une partie qui n’a pas encore accepté l’opération.
Promesse d’achat et la promesse de vente : quelle différence majeure ?
Contrairement à la promesse unilatérale de vente, où le vendeur est déjà engagé et peut légitimement recevoir une indemnité d’immobilisation, la promesse unilatérale d’achat ne lie pas encore le vendeur. Celui-ci conserve sa liberté de décision tant qu’il n’a pas accepté l’offre.
Il ne faut pas confondre la promesse unilatérale d’achat avec d’autres avant-contrats immobiliers :
- Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur dispose d’un droit d’option pour conclure la vente.
- Dans le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente), les deux parties sont engagées dès la signature.
Ainsi, la promesse unilatérale d’achat se distingue par le fait qu’elle n’engage que l’acquéreur, sans garantie pour le vendeur que la vente sera conclue.
Vérifications à effectuer par le notaire avant de rédiger une promesse unilatérale d’achat
Avant toute rédaction de la promesse unilatérale d’achat, le notaire doit réaliser certaines vérifications essentielles pour sécuriser l’acte et anticiper les obstacles à la vente.
· La situation juridique du bien
Le notaire doit examiner le titre de propriété afin de vérifier que le vendeur dispose bien des droits nécessaires à la vente. Il s’assure également de l’absence de servitudes, d’indivision non réglée ou bien d’inscriptions hypothécaires qui pourraient entraver la cession.
· Évaluation anticipée de la capacité du vendeur (à titre de précaution)
Bien que la promesse unilatérale d’achat n’engage pas juridiquement le vendeur, il est opportun de vérifier sacapacité juridique à vendre, dans la perspective d’une levée d’option. Une telle démarche permet d’anticiper d’éventuels obstacles à la régularisation de l’acte définitif, notamment en cas de tutelle, d’indivision ou de représentation par une société.
Ainsi, en présence d’une indivision, d’un majeur protégé ou d’un représentant de société, il peut être utile de collecter les informations nécessaires : régime matrimonial, statuts de SCI, existence d’un mandat ou d’un jugement d’autorisation.
· Situation locative ou occupation du bien
Il faut déterminer si le bien est occupé (par le vendeur, un locataire ou un tiers), et si un bail est en cours. Cela influence directement la disponibilité du bien pour l’acquéreur et ses projets. Le congé au locataire, s’il a été donné, doit être justifié.
· Règlementation d’urbanisme et environnement
Le notaire vérifie si le bien est soumis àun droit de préemption (urbain ou SAFER), à des règles d’urbanisme spécifiques, ou affecté par des servitudes d’utilité publique.
L’état des risques et pollutions (ERP) doit également être remis à l’acquéreur pour l’informer des éventuelles nuisances ou dangers affectant le bien.
· Diagnostics techniques obligatoires
La loi impose la fourniture de diagnostics avant la signature : DPE, amiante, plomb, termites, installation électrique ou gaz, assainissement non collectif, etc. Ils assurent à l’acquéreur une information complète sur l’état du bien, lui permettant de se prononcer en toute connaissance de cause, et offrent une protection contre d’éventuels vices cachés.
· Aspects fiscaux et financiers
Le notaire vérifie les éventuelles dettes grevant le bien : taxe foncière impayée, charges de copropriété, contentieux en cours, ou procédures collectives. Ces vérifications permettent d’anticiper les frais annexes et les éventuelles charges ou dettes grevant le bien, afin de garantir à l’acquéreur une évaluation réaliste de l’investissement à consentir.
Les clauses essentielles d’une promesse unilatérale d’achat
Pour garantir la validité de la promesse unilatérale d’achat, l’acte doit contenir des clauses claires et précises. Voici les principales, avec des modèles de formulation.
1/ Identité et capacité du promettant
La promesse doit clairement désigner l’acquéreur (promettant), avec ses coordonnées complètes et sa situation personnelle ou juridique.
Exemple :
« Monsieur Jean Dupont, né le 14 juillet 1985 à Bordeaux (33), demeurant 12 rue des Lilas, 33000 Bordeaux, de nationalité française, célibataire, agissant en son nom personnel. »
Conseil pratique : En cas de personne physique mariée, indiquer le régime matrimonial peut être utile pour anticiper la nécessité d’un éventuel consentement du conjoint à la vente. Pour les personnes morales, annexer un extrait Kbis permet de vérifier l’identité du représentant légal et ses pouvoirs.
Bon à savoir :
Conformément à l’article 1128 du Code civil, la capacité du promettant à contracter est une condition essentielle de validité de la promesse. Il convient donc de s’assurer que celui-ci n’est frappé d’aucune incapacité, en vérifiant notamment son statut personnel ou, s’il agit pour une société, ses pouvoirs de représentation conformément aux articles 1145 et 1832 et suivants du Code civil.
2/ Désignation du bénéficiaire (vendeur potentiel)
Même si le bénéficiaire ne s’engage pas formellement, il doit être identifié pour que l’offre d’achat soit valable. Dans certains cas particuliers, une vigilance accrue est nécessaire :
En cas de tutelle ou curatelle
Exemple :
« Madame X, un des propriétaires, est actuellement sous tutelle aux termes d’un jugement rendu le ….. par le tribunal judiciaire de Paris par suite, et conformément aux dispositions de l’article 505 premier alinéa du Code civil, il est nécessaire d’obtenir notamment l’autorisation du juge des Tutelles.
Afin de permettre de déposer le dossier de demande d’autorisation auprès du juge, il est établi la présente promesse d’achat.
À ce dossier seront joints les avis de deux professionnels qualifiés quant au prix proposé.
En conséquence, outre les conditions portées ci-après, une ordonnance du juge autorisant la réalisation de la vente, ordonnance non frappée d’appel, devra être obtenue dans le délai d’engagement du PROMETTANT. »
Conseil pratique : Dans ce type de situation, il est indispensable d’intégrer une condition suspensive relative à l’obtention d’une ordonnance d’autorisation de vente, non frappée d’appel, dans le délai de validité de la promesse.
En cas d'indivision
Lorsque le bien est détenu en indivision (héritiers, coacquéreurs), il est impératif de faire apparaître tous les indivisaires et d’anticiper l’obtention de leur accord unanime pour conclure la vente (article 815-3 du Code civil).
Exemple :
« Les consorts Y, nus-propriétaires indivis du bien objet de la présente promesse, déclarent être informés de l’offre formulée par le promettant. La levée de l’option restera subordonnée à l’accord exprès et unanime des co-indivisaires. »
En cas d’usufruit et nue-propriété
En présence d’un démembrement de propriété, toutes les parties doivent être identifiées (usufruitier et nu-propriétaire).
Exemple :
« Monsieur Dupont, usufruitier, et Madame Martin, nu-propriétaire du bien, sont informés de la présente promesse. La vente définitive ne pourra être réalisée qu’avec leur accord conjoint, conformément aux articles 621 et suivants du Code civil. »
Cas d'une SCI
Lorsqu’un acquéreur souhaite acheter un bien au nom d’une Société Civile Immobilière (SCI) — que cette société soit déjà constituée ou en cours de création — deux mécanismes juridiques peuvent être envisagés :
- La promesse unilatérale d’achat (PUA)
- La promesse unilatérale de vente (PUV) avec clause de substitution
Pourquoi une SCI pose une difficulté technique ? Dans de nombreux cas, l’acquéreur n’a pas encore constitué sa SCI au moment où il souhaite sécuriser le bien. Or, la SCI étant une personne morale, elle ne peut pas être bénéficiaire d’une promesse tant qu’elle n’existe pas juridiquement.
Il faut donc trouver un montage transitoire sécurisé, qui laisse le temps de créer la société sans perdre le bien visé.
⚠ Attention : aucun versement ne peut être effectué avant acceptation du vendeur, sous peine de nullité (article 1589-1 du Code civil).
La promesse unilatérale de vente (PUV) avec clause de substitution : plus engageante, mais plus protectrice :
Dans une PUV, le vendeur s’engage fermement à vendre son bien à l’acquéreur (le bénéficiaire), qui dispose d’un délai pour lever l’option. Cette promesse peut être conclue au nom d’un acheteur personne physique, avec une clause de substitution prévue à l’avance.
En cas de société civile immobilière, il est nécessaire de désigner la SCI et son représentant légal, et de vérifier les statuts pour déterminer si une assemblée est requise pour autoriser la cession.
Exemple :
« La société civile immobilière LES CEDRES, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° XXX,représentée par son gérant Monsieur Z, dûment habilité aux termes d’un procès-verbal de l’assemblée générale du [date]. »
Bon à savoir :
Pensez à vérifier les clauses statutaires relatives aux cessions d’actifs ou au pouvoir du gérant.
3/ Engagement du promettant : promesse unilatérale d’achat
Cette clause formalise l’obligation principale du promettant. Elle doit être claire, ferme et dépourvue d’ambiguïté pour éviter toute contestation sur la portée de l’engagement.
Exemple : « le PROMETTANT promet d’acquérir le BIEN ci-après identifié, avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, et tel qu’il déclare le connaître pour l’avoir vu et visité ».
4/ Désignation du bien
Le bien doit être désigné avec exactitude, en reprenant les éléments du titre de propriété : adresse, référence cadastrale, lot de copropriété, superficie, nature des bâtiments, dépendances. Il est également essentiel de rappeler les servitudes connues et la situation du bien au regard de l’urbanisme.
Exemple :
« Dans un ensemble immobilier situé au … . Figurant au cadastre [section, numéro, lieudit, surface]. »
[…]
« Un appartement situé au [étage] composé de : cuisine, salle de séjour avec balcon, chambre, salle d’eau avec lavabo, douche water-closet. Et les quatre-vingt-quinze millièmes (95/1000 èmes) des parties communes générales.
[…]
« La superficie de la partie privative des lots de copropriété, dans la mesure où ils sont soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, est de … M² pour le lot numéro … ».
[…]
« Le PROMETTANT profitera ou supportera les servitudes ou les droits de jouissance spéciale, s’il en existe ».
Conseil pratique : Vérifiez la cohérence avec le titre de propriété et, en copropriété, annexez obligatoirement le règlement de copropriété.
5/ Situation d’occupation
Indiquez si le bien est libre ou occupé, et dans quelles conditions : occupation du bien à titre de résidence principale ou secondaire, lieu vacant ou bien occupé par un tiers (identité des occupants et période d’occupation).
6/ Prix de vente proposé
Le prix doit être exprimé en chiffres et en toutes lettres. Précisez également le mode de paiement envisagé (article 1591 du Code civil).
Exemple :
« La vente, en cas de réalisation, aura lieu moyennant le prix de deux cent mille euros (200 000,00 EUR), qui sera payable comptant le jour de la réalisation de la vente ».
Bon à savoir :
Si un mandataire est intervenu dans la négociation, il convient de l’indiquer clairement, en précisant son identité, la nature du mandat, et le montant de la rémunération convenue.
7/ Délai d’option et acceptation
Dans une promesse unilatérale d’achat, le bénéficiaire — c’est-à-dire l’acheteur potentiel — dispose d’un délai pour accepter ou refuser l’offre du promettant (le vendeur). Ce délai est appelé “délai d’option” : il s’agit de la période pendant laquelle le bénéficiaire peut lever l’option, c’est-à-dire accepter formellement l’engagement proposé.
Tant que ce délai n’est pas expiré, l’offre de vente reste juridiquement valable et irrévocable.
Quelle est la durée du délai d’option ?
La durée du délai d’option est librement fixée par les parties, mais elle doit être :
- Clairement exprimée (en nombre de jours, ou avec une date et heure de fin précises) ;
- Formellement encadrée pour éviter tout flou juridique (notamment en cas de décès ou de disparition d’une des parties).
En pratique, la durée est généralement de quelques semaines, voire un ou deux mois selon la complexité de l’opération.
Que se passe-t-il à l’expiration du délai d’option ?
Si le bénéficiaire n’a pas manifesté son acceptation dans les formes et délais impartis, la promesse devient caduque. On parle alors d’un terme extinctif : la promesse s’éteint automatiquement. Aucune prolongation ne peut être exigée, sauf si les parties ont prévu une clause de prorogation explicite.
Exemple :
« La promesse est faite pour un délai expirant [date], à [X] heures.
En conséquence, le ou les bénéficiaire(s) de la présente promesse d’achat devront faire connaître leur acceptation, où la décision agréant les présentes, au plus tard à cette date par lettre adressée au notaire du promettant ci-après nommé.
L’acceptation rendra les présentes parfaites conformément aux dispositions de l’article 1583 du Code civil.
A défaut d’acceptation écrite dans ce délai, la présente promesse d’achat sera caduque, le terme étant extinctif.
En tant que de besoin, les dispositions de l’article 1118 du Code civil sont ici rapportées :
« L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.
Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.
L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle. »
Jusqu’à cette date, en application des dispositions de l’article 1116 du Code civil, le PROMETTANT s’interdit de rétracter son engagement.
Aux termes des dispositions du second alinéa de l’article 1117 du Code civil qui visent les personnes physiques, l’offre est également caduque en cas de décès ou de disparition du PROMETTANT ou du BENEFICIAIRE.
Si le PROMETTANT ou le BENEFICIAIRE est une personne morale, sa disparition, que ce soit par dissolution ou absorption, rendra la promesse caduque ».
8/ Les conditions suspensives
La promesse peut être assortie de conditions suspensives, dont la réalisation est nécessaire à la formation définitive du contrat. La plus fréquente concerne l’obtention d’un financement.
Exemple :
« Le PROMETTANT déclare, pour satisfaire aux prescriptions de l’article L 313-40 du Code de la consommation, avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application dudit article et répondant aux caractéristiques suivantes […] ».
Conseil pratique : Faites mention de la date limite d’obtention du prêt et de la faculté pour le promettant de renoncer à cette condition conformément à l’article L.313-42 du Code de la consommation.
9/ Réalisation de l’engagement des deux parties
Indiquez comment l’acceptation doit être notifiée.
Exemple :
« La réalisation de la promesse aura lieu, dans la mesure où l’acceptation du ou des vendeurs ou de leurs représentants légaux aura été recueillie, et les conditions préalables tant légales que conventionnelles auront été exécutées par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par virement au plus tard le [date].
Ce délai serait, le cas échéant, prorogé du temps nécessaire à l’obtention d’une pièce administrative en cours de validité indispensable à la perfection de l’acte et dont le défaut d’obtention ne résulterait pas d’une négligence de l’une des parties. […] ».
Faire appel à un notaire pour rédiger une promesse unilatérale d’achat, bien que non obligatoire, constitue une garantie de sécurité juridique. Le notaire assure non seulement la conformité de l’acte aux exigences légales, mais aussi la vérification de la capacité des parties, de la situation du bien et de la faisabilité de la vente projetée. Il anticipe les difficultés et prévient les nullités.
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