Modèle compromis de vente : conseils pratiques et exemples de clauses à intégrer
Vous êtes étudiant en notariat et vous cherchez un modèle compromis de vente pour comprendre comment structurer un avant-contrat ? Ce guide est fait pour vous.
Rédiger un compromis de vente, aussi appelé promesse synallagmatique de vente, est un exercice fondamental à maîtriser en tant que notaire. Dans la pratique, le notaire s’appuie sur un modèle de compromis, a minima sur des modèles de clauses. Ces modèles toutefois ne constituent qu’un support de travail : le notaire doit se les approprier, et les adapter rigoureusement aux spécificités de la vente en cours.
Pour s’exercer, les étudiants et stagiaires peuvent s’appuyer sur un modèle compromis de vente pour comprendre la structure type et les clauses incontournables.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Un compromis de vente est un contrat qui précède l’acte définitif de vente d’un bien immobilier. Le compromis se caractérise par la réciprocité de l’engagement des parties : le vendeur s’oblige à vendre et l’acheteur s’oblige à acheter. Une fois le délai de rétractation passé et les conditions suspensives réalisées, la vente est parfaite(1).
Compromis de vente et promesse de vente : quelle différence ?
Le compromis de vente et la promesse unilatérale de vente sont les deux avant-contrats les plus répandus dans le cadre d’une vente immobilière. La différence entre les deux réside dans la portée de l’engagement : le compromis engage le vendeur et l’acheteur, alors que la promesse n’engage que le vendeur.
Bon à savoir : Les termes de compromis et de promesse couramment utilisés désignent respectivement, en des termes juridiques, la promesse synallagmatique et la promesse unilatérale de vente (PUV).
Dans la promesse unilatérale, l’acheteur n’est pas obligé d’acheter : le vendeur lui laisse la possibilité de lever ou non l’option d’achat, dans un délai de 2 à 3 mois à compter de la signature de l’avant-contrat. Si l’acheteur n’achète pas, le vendeur reçoit en contrepartie une indemnité d’immobilisation, qui représente en moyenne 5 à 10 % du prix de vente du bien immobilier (²).
Dans le compromis, l’acheteur est obligé d’acheter. S’il refuse, il peut y être contraint en justice, sans compter qu’il doit des dommages et intérêts au vendeur.
| Compromis | Promesse unilatérale |
L’acheteur refuse d’acheter | Action en exécution forcée pour obliger l’acheteur à acheter, et/ou dommages-intérêts | Les 2 parties sont immédiatement désengagées L’acheteur paye l’indemnité d’immobilisation, le vendeur remet son bien à la vente |
En 2025, la promesse unilatérale de vente est préférée au compromis par les notaires et leurs clients(³) pour sa souplesse.
H3 - Le compromis de vente est-il obligatoire ?
Le compromis de vente n’est pas obligatoire, mais dans la pratique, il est quasiment incontournable. Le compromis permet en effet de « bloquer » le bien immobilier le temps de réaliser les éventuelles conditions suspensives, de purger le droit de préemption s’il en existe et de réunir les pièces nécessaires pour la vente.
Le notaire compte un délai moyen de 3 mois entre la signature du compromis et celle de l’acte définitif.
Quelles sont les clauses essentielles d’un compromis de vente ?
Un compromis de vente comporte les éléments d’identification des parties et du bien immobilier, ainsi que toutes les clauses nécessaires à organiser les modalités de la vente à venir.
Voici des clauses essentielles d’un compromis de vente, issues d’un modèle de compromis de vente rédigé par un notaire.
#1 - Désignation des parties
Le compromis de vente identifie clairement le vendeur et l’acheteur, grâce aux informations suivantes : nom et prénom, profession, adresse, date de naissance, situation matrimoniale et nationalité.
Modèle de clause de désignation d’une partie au compromis de vente :
« Monsieur XXX, dessinateur-projeteur, demeurant à XXX
Né à PARIS 12ÈME ARRONDISSEMENT (75012) le XXX
Célibataire.
Ayant conclu avec Madame XXX un pacte civil de solidarité sous le régime de la séparation de biens, le XXX enregistré de XXX le XXX
Contrat non modifié depuis lors.
De nationalité française.
Résident au sens de la réglementation fiscale. »
Les précautions à prendre :
- Le notaire obtient une copie des documents d’identité (CNI ou passeport) des parties préalablement à la rédaction du compromis de vente pour vérifier leurs identités.
- La situation matrimoniale et la nationalité sont déterminantes de l’application de certaines règles légales. Le notaire y est particulièrement attentif.
- Le notaire insère une clause de capacité, de type « Les parties, et le cas échéant leurs représentants, attestent que rien ne peut limiter leur capacité pour l’exécution des engagements qu’ils prennent aux présentes ».
#2 - Désignation du bien
Le compromis de vente décrit de manière très précise le bien immobilier objet de l’acquisition. Les éléments suivants, notamment, sont requis :
- Quotités vendues et acquises (pleine propriété ou propriété démembrée).
- Adresse et référence cadastrale du bien.
Bon à savoir : Si la référence cadastrale a changé, il faut insérer une clause de concordance cadastrale de type « Afin d’établir la concordance cadastrale exacte figurant sur les titres antérieurs par rapport à la désignation cadastrale actuelle, le cadastre ayant été rénové depuis aux termes d’un procès-verbal de cadastre [numéro 4716 en date du 16 novembre 1995 publié au service de la publicité foncière de MONTPELLIER 2EME le 17 novembre 1995, volume 1995P numéro 12443] , il est établi le tableau ci-après :
Anciennes références cadastrales d’origine | Références cadastrales actuelles correspondantes | ||
Section | Numéro | Section | Numéro |
A | —— | A | —— à —— |
- Pour un bien immobilier en copropriété, le(s) numéro(s) de lot(s).
- Pour chaque lot, le descriptif du bien : nombre de pièces, usage de chaque pièce, superficie.
- La liste des meubles, le cas échéant, avec leur valeur. Si la valeur dépasse 5 % du prix de vente du bien, le notaire annexe au compromis les factures justificatives.
- L’usage du bien.
Modèle de clause d’usage du bien objet du compromis de vente :
« Le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement à usage d’habitation.
L’ACQUEREUR entend conserver cet usage. »
📰 ACTUALITÉ : Depuis la loi n°2025-541 du 16 juin 2025 (⁴), l’article L151-14-1 du Code de l’urbanisme(⁵) impose d’indiquer dans le compromis de vente si le bien immobilier est à usage exclusif de résidence principale. Cette mention informe clairement l’acquéreur qu’il ne peut louer le bien en tant que meublé de tourisme. Le notaire, lors de la lecture de l’acte devant l’acquéreur, insiste sur la portée de cette interdiction, pour remplir son devoir de conseil.
#3 - Bien vendu libre ou loué
Le compromis précise si le bien immobilier est vendu loué. Le cas échéant, le notaire ajoute une clause liée à l’encadrement des loyers en zone « tendue », et une clause relative à la décence du logement au sens de la loi.
Modèle de clause dans un compromis de vente d’un bien loué :
« Le BIEN est actuellement loué au profit de —— pour un usage d’habitation aux termes d’un bail d’habitation établi conformément à la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de 3 ans ayant commencé à courir le 5 décembre 2023 pour se terminer le 4 décembre 2026. Le loyer mensuel hors charges et taxes est actuellement de quatre cent soixante-dix euros (470,00 eur). Le loyer est convenu payable mensuellement, chaque échéance étant de cinq cent trente euros (530,00 eur).
Les parties sont averties qu’il incombe au bailleur en titre au jour de la fin du bail de rembourser le dépôt de garantie, et ce en vertu des dispositions du dernier alinéa de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le VENDEUR et l’ACQUEREUR feront leur affaire personnelle de tous comptes et règlements entre eux au sujet du bail.
(…)
La transmission de bail sera notifiée au locataire par les soins du notaire rédacteur de l’acte authentique.
Dès le transfert de propriété, l’ACQUEREUR sera subrogé au VENDEUR dans tous les droits et obligations du contrat. »
#4 - Prix de vente
Comme tout contrat, le compromis de vente mentionne le prix en euros, en chiffres et en lettres. Si des meubles garnissent le bien immobilier, la clause relative au prix de vente rappelle la valeur des meubles et ventile le prix. Ce point est important pour les acheteurs, car la valeur des meubles réduit l’assiette des droits d’enregistrement.
Modèle de clause de prix :
« La vente, si elle se réalise, aura lieu moyennant le prix principal de TRENTE MILLE EUROS (30 000,00 EUR).
Ce prix s’applique :
- aux MEUBLES à concurrence de : MILLE CINQ CENT CINQUANTE EUROS (1 550,00 EUR),
- au BIEN à concurrence de : VINGT-HUIT MILLE QUATRE CENT CINQUANTE EUROS (28 450,00 EUR). »
Les précisions à connaître :
- Le compromis indique par ailleurs que le prix est payé comptant le jour de la signature de l’acte authentique.
- Si la vente a été réalisée par l’intermédiaire d’un agent immobilier, le notaire ajoute une clause dite de négociation, qui mentionne le montant de la rémunération due à l’agent immobilier. Le notaire aura préalablement obtenu une copie du mandat de vente auprès de l’agent.
- Le compromis décrit ensuite les modalités de financement du prix de vente, frais d’acquisition inclus, envisagées par l’acquéreur.
#5 - Conditions suspensives
Les conditions suspensives sont des clauses fondamentales du compromis de vente : passés les 10 jours de délai légal de rétractation(⁶), seules les conditions suspensives permettent à l’acquéreur de revenir sur sa décision d’acheter. Pour protéger également le vendeur, il faut préciser les modalités de réalisation des conditions suspensives.
Illustration avec une condition suspensive d’obtention de prêt : le compromis précise le montant à emprunter, ainsi que les démarches à réaliser et les caractéristiques du prêt.
- Indiquer une « Durée maximale de remboursement » de 20 ans, par exemple, sécurise le vendeur. L’acquéreur en effet ne peut pas exiger des banques une durée de remboursement invraisemblable de 30 ans pour obtenir leur refus et se retirer de la vente.
- Prévoir que l’acquéreur « Doit justifier d’au moins trois refus de prêt, de la part detrois établissements distincts » est également sécurisant pour le vendeur : il est assuré que l’acquéreur a mis tout en œuvre pour obtenir son financement.
#6 - Clause pénale
Il est judicieux d’insérer une clause pénale, pour régler partiellement l’éventuelle situation où une des deux parties manque à son obligation (d’acheter ou de vendre le bien immobilier). La clause pénale met les deux parties d’accord sur le montant des dommages et intérêts.
Modèle de clause pénale :
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TROIS MILLE EUROS (3 000,00 EUR) à titre de dommages-intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »
👀 Observations :
- En pratique, le montant de la clause pénale est fixé à 10 % du prix de vente.
- Il faut rappeler que cette indemnisation ne prive pas la partie lésée de poursuivre la partie défaillante en exécution forcée, avec une mention de type « La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. ».
- Attention à la rédaction de la clause pénale : dans un arrêt récent(7), les juges requalifiaient une clause pénale en clause de dédit. La clause de dédit, dans un compromis de vente, permet de se désengager en échange du paiement d’une somme forfaitaire. Contrairement à la clause pénale, la clause de dédit prive les parties de l’action en exécution forcée. La somme forfaitaire de la clause de dédit, par ailleurs, n’est pas révisable par le juge.
#7 - Les autres clauses
Outre les clauses dites “essentielles” (désignation des parties, prix, conditions suspensives…), un compromis de vente comprend généralement un ensemble de clauses génériques mais incontournables, qui assurent la complétude et la sécurité juridique de l’acte.
☛ Les conditions et déclarations générales
Cette partie regroupe des affirmations standard que les parties déclarent en fin d’acte. Elle peut inclure :
- La conformité du bien avec la réglementation d’urbanisme,
- La déclaration d’absence de procédure collective,
- La connaissance et l’acceptation des charges liées au bien comme les servitudes
⚠️ Attention : ces mentions ne sont pas de simples formalités. Elles engagent les parties et peuvent être invoquées en cas de contentieux. Le notaire doit donc s’assurer de leur exactitude.
☛ Les diagnostics techniques
Depuis les années 2000, le compromis doit intégrer la remise des diagnostics obligatoires :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE)
- Amiante,
- Plomb (CREP),
- Termites,
- Électricité et gaz (si installations anciennes),
- État des risques (ERP),
- Diagnostic assainissement collectif ou non collectif.
🎯 Précision utile : Le notaire ne réalise pas ces diagnostics mais veille à ce qu’ils soient annexés au compromis avant signature. Leur absence peut retarder ou invalider la vente.
☛ Les mentions spécifiques à la copropriété
Lorsqu’un lot en copropriété est vendu, le compromis doit contenir des mentions spécifiques exigées par l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation. Le vendeur doit notamment fournir :
- la superficie loi Carrez,
- le règlement de copropriété et ses modificatifs,
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales,
- le montant des charges de copropriété courantes,
- l’état daté du syndic (souvent fourni après le compromis, mais à mentionner).
Bon à savoir : La jurisprudence rappelle que l’absence de ces documents peut justifier la nullité de la vente ou le refus de réitération de l’acte.
Quel est le rôle du notaire lors d’un compromis de vente ?
Utiliser un modèle de compromis de vente est particulièrement utile pour accélérer le travail de rédaction. Le notaire reste toutefois très attentif à adapter le modèle aux spécificités de la vente.
L’intervention d’un notaire est obligatoire pour rédiger et signer un compromis de vente lorsque sa durée de validité est supérieure à dix-huit mois(8). Hormis cette situation, un acte sous seing privé suffit. Selon le témoignage d’un notaire dans un article des Éditions Francis Lefebvre, pourtant,« la pratique a progressivement abandonné l’avant-contrat sous seing privé au bénéfice de l’avant-contrat authentique ».
Les parties à une vente immobilière entrevoient la portée de leur engagement. C’est pourquoi l’intervention d’un notaire les conforte, notamment à trois égards.
- Le notaire garantit la conformité légale et l’exactitude de l’acte. C’est une sécurité juridique importante au bénéfice des clients.
- Lorsque l’acquéreur consigne la somme due au titre du dépôt de garantie chez son notaire, il s’offre une meilleure garantie de restitution des fonds.
- Le notaire fait toutes les vérifications d’usage, puis éclaire et conseille les parties. Cette prestation a une forte valeur ajoutée : les informations fournies par le notaire permettent de signer le compromis en parfaite connaissance de cause, sans risque de mauvaise surprise. Exemple : une servitude révélée la veille de la signature de l’acte authentique permet d’annuler la vente, auquel cas les parties ont perdu 3 mois ; le notaire est en mesure de vérifier l’existence de servitudes en amont, pour renseigner les parties au moment du compromis.
🔗 Sources :
(1) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441324
(2) https://paris.notaires.fr/fr/actualites/le-mot-du-mois-indemnite-dimmobilisation
(3) https://notaires-office.fr/; https://chassaint-cercle.notaires.fr/
(4) https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGIARTI000051747026/2025-06-18/
(5) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050616970/
(6) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006074096/LEGISCTA000006176357/
(7) https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000047781065
(8) https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020466368
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